Падающий рынок подарил редкую возможность купить жилье с существенным дисконтом. Наибольшие скидки – на рынке новостроек, но здесь же и самые высокие риски.

Как подобрать дешевые варианты квартир и минимизировать риски, рассказывает коммерческий директор агентства недвижимости Грановит Юрий Ильиных.

- Юрий Терентьевич, на ваш взгляд, насколько благоприятен текущий момент для покупки жилья на первичном рынке?

- Цены упали до минимума, - рынок достиг дна. Застройщики идут навстречу клиенту, предлагают серьезные скидки. Дальше цены будут только расти. Поэтому сейчас есть смысл покупать.

- Вы говорите о росте цен в долгосрочной перспективе?

- Если взять объекты на стадии сдачи, то цены - уже растут.

- И сильно?

- Процентов на 4-6. Это немного, но тенденция роста очевидна.

- Инфляция низкая, стройматериалы подешевели, спрос упал… С чего расти ценам?

- Взрывного - как прежде, в разы, - роста стоимости ждать не стоит. Толкать цены вверх будет не фактор пузыря, а сокращение предложения: объемы строительства упали в разы. Строят очень мало, поэтому рынок уверенно движется к дефициту первичного жилья.

- Выбирая застройщика, нужно обращаться к тем, кто пережил кризис и не остановил свою деятельность?

- На первый взгляд, это верный подход. Но далеко не у каждого застройщика я бы рискнул купить. Надо взвешивать риски в каждом отдельном случае.

- Даже если речь идет о самых известных и надежных компаниях?

- Конечно. Беда в том, что все наши с вами ориентиры, в частности - известность компании на рынке, опыт работы, количество введенных домов – работают только в условиях растущего рынка. А в момент спада информации о былых заслугах, портфеле проектов оказывается недостаточно. Сейчас среди действующих компаний есть такие, кто пока ведет строительство, но денег на завершение проекта уже не имеет.

- Но для живых проектов можно взять кредит в банке, наконец, есть различные программы поддержки стройкомплекса со стороны обладминистрации.

- Программы поддержки – замечательная инициатива властей, но при всем их желании спасти абсолютно всех физически невозможно. Что касается заемных средств, то до сих пор большинство строительных компаний предпочитали занимать у дольщиков, а не у банков. Это было оправданно: у дольщиков нет высоких процентов, не требуется залог, кредитной истории и проч. Поэтому застройщики предпочитали развиваться по экстенсивному пути, наращивая количество площадок: чтобы завершить одну стройку, надо было начать следующую. Старые дыры затыкались новыми клиентами. Фактически, это принцип пирамиды.

- Но любая пирамида когда-нибудь рушится, это аксиома.

- Вспомните эйфорию середины нулевых: все были убеждены в дальнейшем росте рынка – долгом, стабильном росте. Поэтому даже голый участок земли стоил сумасшедших денег, один гектар продавался более, чем за миллион долл. А сейчас земля ничего не стоит.

- Много ли в Новосибирске тех, кто работает по принципу пирамиды?

- Десятки компаний из более, чем сотни застройщиков.

- Если их так много, то почему же лишь немногие из них свернули свою деятельность?

- Все определяет стратегия конкретного застройщика: сколько жилья было продано на начальном этапе, на какие цели были потрачены деньги. Давайте посмотрим одну площадку в центральном районе. Это довольно типичная ситуация: стройка началась в 2006 – 2007 гг. и застройщику удалось привлечь инвесторов, вложивших деньги из расчета 35- 40 тысяч рублей за кв. метр. Они надеялись продать жилье на заключительном этапе по 60-70 тысяч рублей за кв. метр. Но сейчас рыночная цена за подобное жилье – не более, чем 40-42 тысячи рублей, причем с торгом, и для объекта с высокой стадией готовности. А если дом только начал строится, то продать можно максимум по 35-37 тысяч рублей за кв.метр.
Если наш строитель предвидел ситуацию и у него остались деньги, то он сможет достроить. А если денег нет?

- ..и что тогда?

- Тогда застройщик ищет возможность выйти из проекта, минимизировав убытки.

- Вы говорите о банкротстве?

- Не обязательно, всегда есть возможность продажи компании, проекта. Рынок недвижимости остается потенциально интересным, и есть структуры, которые готовы играть на нем.

- Если проект переходит к новому, финансово состоятельному инвестору – это только плюс для стройки.

- Девелопер может ставить разные цели. Компания, специализирующаяся исключительно на строительстве, – вы правы, - вылезет из кожи, но достроит. А если это чисто финансисты? Ведь даже к самому процессу строительства можно относиться как к производству, а можно – с точки зрения финансовой схемы.

- Схема - это собрать деньги на стадии котлована и исчезнуть. А если дом - строится?

- Собрать деньги на стадии котлована и заморозить стройку – наиболее вопиющий пример, вспомним знаменитую Социальную инициативу. Поймите, в процессе строительства застройщик может собирать денег с покупателей больше, чем вкладывать. Например, вести затраты – за счет зачетов, бартера, а доход - живыми деньгами. Каковы перспективы таких строек? В Новосибирске есть проекты, которые сменили владельцев, и мы присматриваемся к их действиям.

- Какие еще риски актуализировались во время спада?

- Всплывают неожиданные подводные камни. Например, вопрос техусловий, вернее, их стоимости. До сих пор отсутствие техусловий было редкостью: за все годы в городе насчитывалось буквально один-два проблемных дома. Но сейчас техусловия - это один из краеугольных вопросов.

- Причина – позиция сетей?

- У застройщиков уже нет той маржи, которая до сих пор позволяла легко решать практически любые вопросы, в том числе оплачивать стоимость подключения к сетям. Для разных площадок стоимость может различаться существенно.

- Какие решения для покупателей строящегося жилья предлагает Агентство Грановит?

- У нас в агентстве разработана система ранжирования застройщиков. Наши специалисты оценивают компанию примерно по 30 критериям: смотрим как по объективным параметрам, начиная от количества площадок и истории их освоения, так и по субъективным отзывам от участников рынка - поставщиков, подрядчиков, с которыми мы общаемся. Максимум собранной информации позволяет получить объективную картину о положении дел у той или иной компании. А когда есть информация, можно принять правильное решение.
Более того, если есть потребность, мы можем проводить более подробную и развернутую экспертизу конкретных объектов.